COCO Development Group — Обзор застройщика

Бали — это не просто популярное туристическое направление, но и один из самых динамично развивающихся рынков недвижимости в Юго-Восточной Азии. Мягкий климат, уникальная культура, гостеприимные жители и открытость к иностранным инвестициям делают остров привлекательным не только для путешественников, но и для предпринимателей. Рынок девелопмента сейчас на подъеме, все больше и больше компаний запускают свои проекты. Но если вы уже изучали застройщиков, то возможно заметили, что огромная часть компаний управляются предпринимателями из стран СНГ. И многие нас спрашивают, как так получилось? Не вдаваясь в детали (это уже отдельная тема), мы хотим сделать обзор на одного застройщика  с европейскими корнями — COCO Development Group.

Кто стоит за COCO Development Group?

Основатель компании — Расмус Холст, родом из Дании. До переезда на Бали он успел реализовать несколько успешных бизнесов и занимался бизнес-консалтингом. На Бали Расмус начал с небольших проектов по реновации, постепенно выйдя на рынок девелопмента с полноценной линейкой жилых комплексов.

Проекты COCO Development Group

Компания последовательно развивает линейку объектов в востребованных локациях Бали:

• COCO Lifestyle Residence – завершённый жилой комплекс в Сесехе.
• Le Mansion – комплекс вилл рядом с Lifestyle Residence, также завершён.
• COCO Lifestyle Resort – апартаменты на финальной стадии строительства в Бингине, сдача — ноябрь 2025 года.
• COCO Boulevard – соседний с Lifestyle Resort проект вилл, сдача — ноябрь 2025 года.
• Amazona – проект в стиле «jungle living» в Каба-Каба (к северу от Чангу), сдача — март 2026 года.
• COCO Hills – крупнейший проект компании: 100 апартаментов с видом на побережье, расположенных на холме в Улувату. Сдача — декабрь 2026 года.

Особенность стратегии COCO в том, что они начали с небольших объектов (менее 20 юнитов). Такой подход позволяет отточить процессы и минимизировать риски, прежде чем переходить к более масштабным проектам. Это важный момент, учитывая, что на балийском рынке немало историй, когда застройщик запускает свой первый проект крупным и сталкивались с задержками и проблемами на стадии реализации.

Что такое Lifestyle-недвижимость?

COCO развивает концепцию Lifestyle недвижимости — акцент не только на комфорте, но и на атмосфере. В проектах предусмотрены пространства для общения, залы для йоги и тренировок, подкаст-студии. Основная аудитория — молодые, активные резиденты. В отличие от традиционных «резортов», это не просто жильё, а попытка создать среду для жизни и общения. Детские комнаты, как правило, не предусмотрены — и это отражает позиционирование.

Почему проекты COCO так быстро распродаются?

На момент написания статьи свободные юниты доступны только в COCO Hills — и там уже большая часть забронирована. За счет чего идут такие продажи? Я бы отметил несколько ключевых факторов:

• Оплата 80/20: 80% — в процессе строительства, 20% — уже после выхода на доход от аренды.
• Гарантированная доходность 12% годовых на 3 года, зафиксированная в договоре.
• Гарантия 5 лет на недвижимость.

Такие условия привлекательны как для опытных инвесторов, так и для тех, кто только начинает свой путь.

Управление недвижимостью

COCO выбрали гибридную модель: управление жилыми объектами осуществляется сторонней компанией Balinest Villas, а коммерческими объектами — самой COCO Development Group. Balinest работает на Бали более 10 лет, что снижает риски, характерные для новых управляющих. Комиссия — 15%, ниже средней по рынку.

Минусом такой модели можно назвать отсутствие прямого опыта у застройщика в управлении всей линейкой своих объектов — это могло бы помочь глубже понимать запросы клиентов и адаптировать будущие проекты. Мы рекомендуем инвесторам дополнительно запрашивать отчётность по заполняемости и доходности готовых объектов.

Важно: заключение договора с управляющей компанией необязательно, собственник может использовать недвижимость для личного проживания, что безусловно плюс. И даже при заключении договора на управление, у инвестора нет ограничений на проживание в своей недвижимости.

Заказать консультацию и расчет финансовой модели

Финансовая модель: пример COCO Hills:

• Ставка аренды: $130 за ночь
• Загрузка: 80%
• Комиссия управляющей компании: 15%
• Операционные расходы: 15%
• Налог: 10%

Проект расположен в Бингине (Улувату) — одной из самых востребованных локаций Бали. Ставки аренды здесь высокие (на уровне 250$ за виллу), конкуренция в премиум-сегменте ограничена. Проектов такого формата практически нет, из существующих можно выделить Swiss-Belresort, который демонстрирует высокую загрузку. Комиссия за управление и операционные расходы зафиксирована на уровне 30%, что немногим ниже многих предложений. В целом финансовая модель выглядит реалистично, учитывая расположение и инфраструктура проекта.

Подводим итоги:

Плюсы:

• Уже есть завершённые и функционирующие проекты
• Проекты полностью профинансированы, риск что застройщик запускает проекты чтобы оплатить стройку по прошлым — минимален
• Гибкие условия оплаты и рассрочка
• Высокая гарантированная доходность на года прописанная в договоре
• Чёткое понимание целевой аудитории

Риски:

• Застройщик относительно молодой (2 года на рынке)
• Управляющая компания — сторонняя

COCO Development Group предлагает интересный продукт для обеих категорий покупателей: как для инвесторов, так и для тех, кто хочет жить на Бали. Баланс между привлекательной концепцией, разумной ценой и проработанными деталями делает проекты COCO достойными внимания.

Хотите узнать об актуальных ценах и наличии юнитов? Обратитесь к застройщику напрямую через официальный сайт COCO или к сертифицированным агентствам, таким как наше.

Желаем вам удачных инвестиций и теплого балийского солнца!

От автора

С вами был Дмитрий Губерниев, брокер по недвижимости на Бали и Пхукете с опытом более 15 лет. Если у вас остались вопросы или вы хотите узнать больше о поиске жилья на Пхукете, не стесняйтесь оставлять комментарии или задавать свои вопросы! Я с радостью помогу вам найти идеальный дом для вашей семьи на этом прекрасном острове.

Заказать консультацию и расчет финансовой модели