Бум курортной недвижимости: почему инвесторы ее выбирают 

Если вы хоть раз задумывались об инвестициях в зарубежную недвижимость, наверняка спрашивали себя: где лучше покупать — на Бали, Пхукет, Дубай а может, в более традиционных локациях вроде Парижа или Нью-Йорка?
Сегодня мир переживает настоящий бум курортной недвижимости — от Индонезии и Таиланда до Грузии и Азербайджана. И это не просто мода: инвесторы ищут направления с высокой доходностью, ростом туризма и понятными правилами игры.

В этой статье разберём, почему недвижимость у моря становится всё популярнее, какие есть плюсы и риски, и как курортные рынки сравниваются с городскими.

Заказать консультацию и расчет финансовой модели

Почему инвесторы выбирают курортную недвижимость

Если раньше курортная недвижимость считалась скорее эмоциональной покупкой — дом у моря для отдыха пару раз в год, — то сегодня это высокодоходный инвестиционный инструмент.
Тренд стал глобальным: по данным Knight Frank, в 2024 году мировые продажи курортной недвижимости выросли более чем на 35% по сравнению с доковидным уровнем. А в регионах Юго-Восточной Азии — включая Бали и Пхукет — рост превысил 50% благодаря потоку зарубежных инвесторов и развитию инфраструктуры.

Но почему этот сегмент так быстро растёт? Давайте разберём главные причины.

1. Доходность выше, чем в городах

В крупных столицах средняя валовая доходность по аренде не превышает 4–6% годовых.
В то время как на курортах, где спрос на аренду стабильно высокий, доходность часто достигает 8–12%.
Этому способствует комбинация факторов:

• активный туристический поток,
• круглогодичный сезон,
• гибридный формат аренды (краткосрочная и долгосрочная),
• и низкий налоговый пресс.

Таким образом, недвижимость у моря даёт не только эмоциональную отдачу, но и реальную финансовую выгоду.

2. Рост стоимости активов

Цены на виллы и апартаменты у моря стабильно растут.
Например, на Бали стоимость квадратного метра за последние 3 года увеличилась в среднем на 20–25%, а в некоторых районах — как Чангу, Улувату и Нуса-Дуа — до 40%.
Рост объясняется простым фактором: земля ограничена, а интерес к жизни в тропиках — рекордный.

На Пхукете ситуация аналогичная: после пандемии остров стал одной из самых востребованных локаций для цифровых кочевников и эмигрантов из Европы. Это создаёт устойчивый спрос не только со стороны туристов, но и постоянных жителей.

3. Международный спрос и стабильный поток арендаторов

Курортные направления давно перестали быть «сезонной историей».
На Бали и Пхукете арендуют жильё круглый год — благодаря удалённой работе, цифровому предпринимательству и зимовкам экспатов.
По данным AirDNA, средняя загрузка аренды на Бали превышает 75%, а на Пхукете — около 70% в течение года.
Это гарантирует стабильный денежный поток и снижает риски простоев.

5. Низкий порог входа

В отличие от Европы и США, где стартовая цена апартаментов начинается от 300–400 тысяч евро,
на Бали и Пхукете качественные проекты можно найти уже от $100 000–150 000.
Это делает рынок доступным не только для крупных инвесторов, но и для тех, кто ищет способ диверсифицировать капитал или начать с небольшой студии у океана.

Краткая справка по объёмам продаж

• Бали: объём сделок с зарубежными инвесторами вырос на 48% в 2024 году, а застройщики фиксируют рекордные темпы продаж. Например, некоторые проекты (COCO Development, BREIG Property) распродаются за 2–4 месяца.
• Пхукет: по данным CBRE Thailand, продажи апартаментов выросли на 35% за год, особенно в районах Раваи, Бангтао и Лагуна.
• Общий объём рынка курортной недвижимости ЮВА в 2024 году превысил $11 млрд, и прогноз на 2025 — дальнейший рост на 20–25%.

Заказать консультацию и расчет финансовой модели

Все познается в сравнении

Прежде чем принять решение, полезно сравнить показатели доходности:

Это — валовая прибыль, без учёта налогов и расходов. В Европе и США реальная доходность ещё ниже из-за высоких налогов, коммунальных платежей и страховок. Сейчас мы наблюдаем очередное повышение налогов в Европе, что стимулирует инвесторов выводить капитал из Европы. Как вы думаете, настанет ли день, когда налоги будут снижены?

Таким образом мы получаем, что в лучшем случае, окупаемость городской недвижимости составляет 20 — 25 лет, в то время как курортная недвижимость окупается всего 6–10 лет.

Добавим к этому ограниченность земли у моря и постоянный рост туризма — и становится понятно, почему курортная недвижимость уверенно обгоняет городскую по инвестиционной привлекательности.

Риски курортной недвижимости

Как и любая инвестиция, недвижимость у моря имеет свои риски. Давайте разберём их подробнее.

 1. Сезонность дохода

Поток туристов неравномерен. Например, в Турции или Черногории сезон длится около 6 месяцев, а на Бали и Пхукете аренда востребована круглый год. Тем не менее даже круглогодичный сезон не гарантирует стабильной загрузки — всё зависит от географии туристов и событий в регионе.

2. Курсовые и инфляционные риски

Колебания валюты и высокая инфляция в отдельных странах могут снизить прибыль. Перед покупкой стоит изучить экономические показатели страны и рассчитать ROI в стабильной валюте (например, в USD).

3. Правовые ограничения

Во многих странах иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Например, в Индонезии доступен только leasehold (долгосрочная аренда) или оформление через компанию PMA.
Перед покупкой стоит проконсультироваться с юристом, который знаком с местным законодательством.

4. Износ недвижимости

Тропический климат — это красиво, но влажность, соль и жара ускоряют износ здания и мебели.
Хорошие застройщики учитывают эти факторы при проектировании, поэтому всегда уточняйте, какие материалы используются и как решаются вопросы обслуживания.

5. Качество управления

Успешная сдача зависит от управляющей компании: маркетинг, бронирования, уборка, обслуживание гостей. Выбирайте проекты, где уже есть опытный оператор, и заранее уточняйте условия расторжения договора управления.

 Заключение

Курортная недвижимость — это не просто актив, а стиль жизни. Она сочетает инвестиционную привлекательность, стабильный спрос и возможность наслаждаться морем и солнцем.
Рост туризма, развитие инфраструктуры и новые экономические инициативы делают Бали и Пхукет одними из самых перспективных направлений для инвестиций в недвижимость у моря.

Главное — подходить к выбору с холодной головой: изучить рынок, застройщика, правовые нюансы и реальные цифры доходности. А взамен вы получите не только доходный актив, но и место, куда всегда хочется возвращаться.

От автора

Меня зовут Даниил, и я — брокер по недвижимости на Бали с опытом более 15 лет. Я вижу, как многие мечтают о жизни на этом прекрасном острове, совмещая активный образ жизни и комфортное проживание. Если у вас есть вопросы или вы хотите поделиться своим опытом управления недвижимостью на Бали, не стесняйтесь оставлять комментарии. Я с радостью отвечу на ваши вопросы и помогу вам в поисках идеального жилья! Удобнее читать в Telegram? Подпишитесь на наш канал: Telegram-канал

Заказать консультацию и расчет финансовой модели