Правила игры меняются: Правительтсво Бали берется за арендный бизнес

После новостей о возможном запрете Airbnb на Бали Министерство туризма Индонезии официально подтвердило: онлайн-платформы закрывать не планируют.
Но государство усиливает контроль. Главная цель — чтобы владельцы вилл и апартаментов работали легально, платили налоги и оформляли необходимые лицензии.
Для инвесторов это важный сигнал: рынок не закрывается, но становится более регулируемым.

Сколько объектов на Бали работают легально?

На острове зарегистрировано около 378 официальных гостиниц.

При этом на Airbnb и других платформах размещено порядка 16 000 объектов: виллы, гестхаусы, апартаменты.

Значительная часть этого рынка находится в «серой зоне» — без полного пакета разрешений и с неполным соблюдением налоговых требований.

Именно этот сегмент сейчас попадает под пристальное внимание государства.

Дедлайн: 31 марта 2026 года

Правительство установило крайний срок:

до 31 марта 2026 года всё жильё, размещённое на онлайн-платформах, должно соответствовать требованиям законодательства.

Если объект не будет оформлен по правилам:

объявление могут удалить с Airbnb, Booking и других платформ
возможны штрафы
возрастает риск налоговых претензий

Для туристов пока ничего не меняется — виллы по-прежнему доступны для бронирования.
А вот для владельцев недвижимости правила становятся жёстче.

Почему просто открыть PT PMA недостаточно?

Многие инвесторы считают, что достаточно зарегистрировать компанию и открыть аккаунт на Airbnb.

На практике этого мало.

Да, для регистрации бизнеса потребуется:

учредительные документы (Deed of Establishment, SK)
регистрация через систему OSS
получение идентификационного номера бизнеса

Но краткосрочная аренда — это уже деятельность в сфере размещения гостей, а не просто «эксплуатация недвижимости».

Если объект оформлен как жилая недвижимость, сдавать его посуточно через PT PMA без гостиничной лицензии нельзя.

Что нужно для легальной краткосрочной аренды?

Если вилла выходит в краткосрочную аренду, начинают действовать требования к средствам размещения.

В зависимости от модели бизнеса могут потребоваться:

Sertifikat Standar
PBG (разрешение на использование здания в коммерческих целях)
SLF (сертификат пригодности и безопасности)
регистрация в местных органах власти
постановка на учёт для уплаты налога PHR

И здесь важно правильно выбрать код деятельности (KBLI).

Налог PHR: 10% от оборота

Практически вся краткосрочная аренда на Бали облагается местным налогом Hotel & Restaurant Tax (PHR).

Ставка — 10% от дохода.

Важно:

Airbnb не удерживает этот налог
платформа не является налоговым агентом
владелец обязан самостоятельно зарегистрироваться и платить PHR

Комиссия Airbnb — это не налог и не заменяет обязательства перед государством.

Рабочие схемы для инвесторов

На практике используются несколько легальных моделей.

Коммерческое оформление объекта

Вилла официально переводится в категорию размещения гостей, оформляется весь пакет лицензий, компания платит PHR.

Airbnb в этом случае — канал продаж услуги размещения.

Индонезийская компания PT PMDN

PT PMDN выступает владельцем или официальным арендодателем и юридически сдаёт объект в краткосрочную аренду.

Эта схема часто используется в партнёрских моделях.

Управляющая компания (самая популярная модель)

Владелец — физлицо или PT PMDN.
PT PMA работает как управляющая структура:

маркетинг
размещение на Airbnb
управление бронированиями
операционное сопровождение гостей

Доход PT PMA формируется как management fee, а не как арендный доход.

Это снижает юридические риски для иностранной компании.

Что это значит для рынка недвижимости Бали?

Для инвесторов это не негативная новость, а этап взросления рынка.

✔ Онлайн-платформы не запрещают
✔ Краткосрочная аренда остаётся легальной
✔ Но «серая» модель постепенно уходит

В 2026 году выиграют те владельцы, которые заранее выстроят прозрачную структуру бизнеса.

Главный вывод для инвестора

Если вы планируете покупать виллу на Бали под аренду:

учитывайте не только доходность
но и юридическую модель
правильный KBLI
лицензирование
налогообложение

Регуляция усиливается, и объекты с прозрачной структурой будут более ликвидными и устойчивыми к рискам.

Какие будут последствия?

В случае введения ограничительных мер, выиграют инвесторы, которые играют в «белую». Им не придется конкурировать с объектами, которые не платят налоги и за счет этого предлагают более низкую цену. Однако если смотреть шире, то это может снизить поток туристов на остров. И это уже может негативно сказаться на малых и средних бизнесах на острове, которые обычно принадлежат местному населению.

От автора

Меня зовут Даниил, и я — брокер по недвижимости на Бали с опытом более 15 лет. Я вижу, как многие мечтают о жизни на этом прекрасном острове, совмещая активный образ жизни и комфортное проживание. Если у вас есть вопросы или вы хотите поделиться своим опытом управления недвижимостью на Бали, не стесняйтесь оставлять комментарии. Я с радостью отвечу на ваши вопросы и помогу вам в поисках идеального жилья! Удобнее читать в Telegram? Подпишитесь на наш канал: Telegram-канал