Анализ рынка недвижимости Бали от Horwath HTL

Рынок недвижимости и туризма на Бали находится на подъёме. Остров продолжает стремительно развиваться, привлекая внимание инвесторов со всего мира. Одним из авторитетных источников аналитики выступает консалтинговая компания Horwath HTL, которая недавно опубликовала итоги по рынку за 2024 год. Мы подготовили адаптированный перевод ключевых данных и делимся ссылкой на оригинальный отчёт.

Бали в 2025: Рекорды, инвестиции и новые вызовы рынка недвижимости

Бали — это не просто райский остров с белоснежными пляжами и рисовыми террасами. Это динамичный рынок недвижимости, где сливаются воедино туристический бум, инвестиционные возможности и уникальная культура. 2024 год стал переломным: отели побили все рекорды, а спрос на брендированные резиденции достиг новых высот. Что ждет остров в 2025 году? Давайте разбираться.

Бали: остров, который никогда не спит

В 2024 году остров принял 6,3 миллиона иностранных туристов — это даже больше, чем в «доковидном» 2019-м! Основные гости — австралийцы, индийцы и китайцы, которые снова активно путешествуют. И они готовы платить: средние цены за номер выросли до 2,4 млн рупий(около $153), а доходы отелей взлетели на 14%.

2024 год стал лучшим в истории для отелей Бали:

Средняя загрузка (Occupancy) — 75% (+3,3% к 2023 году).
Средний дневной тариф (ADR) — 2,4 млн IDR (~153 USD, +10%).
Доход на номер (RevPAR) — 1,8 млн IDR (~115 USD, +14%).

Пиковые месяцы:

Низкий сезон — февраль и март (RevPAR 1,3–1,4 млн IDR).

Июль и август — загрузка до 85%, ADR до 2,8 млн IDR.

Отели Бали: золотые дни продолжаются

Легиан — здесь отели загружены на 85%, а доходы владельцев выросли на 42% за год. Это место, где туристы готовы платить за близость к пляжу и тусовкам Семиньяка. RevPAR 1,7 млн IDR (+42% к 2023).
Кута и Тубан — классика для бюджетных путешественников. Загрузка 80%, а цены пока остаются доступными. RevPAR 965 тыс. IDR.
Семиньяк — элитный район, где RevPAR достиг 1,9 млн рупий. Идеально для премиальных апартаментов. RevPAR 1,9 млн IDR.

Интересный факт:
В августе 2024 года некоторые отели в Легиане продавали номера за 2,8 млн рупий за ночь — и всё равно были заполнены!

💰 Кто зарабатывает больше всех?

Роскошные отели (от $500 за ночь) — рост доходов на 13%.
Midscale-отели ($50–80) — рекордные +35% благодаря туристам из Индии и Китая.

Но есть и тревожные звоночки: в Убуде и Джимбаране загрузка ниже, а конкуренция с виллами растёт.

Брендированные резиденции: новый тренд богатых инвесторов

Почему все хотят купить апартаменты с отельным управлением?

Представьте: вы владеете квартирой на Бали, но не хотите возиться с арендой. Решение — branded residences (например, от Mandarin Oriental или Aman). Оператор сам сдаёт вашу недвижимость, а вы получаете стабильный доход.

Всего проектов: 59 (3 643 единиц).
87% — апартаменты, 13% — виллы.
41% проектов — малые (менее 30 единиц)

Где покупают?

Чангу и Берава — 39% рынка. Модные кафе, серфинг, но… вечные пробки.
Улувату — новый хит. Здесь строят элитные комплексы с видами на скалы.
Нуса-Дуа — спокойный район для семейных инвестиций.

Цены кусаются:

Апартаменты — от 50 млн рупий/м² (≈ $3 200).
Виллы — 30–50 млн рупий/м².

Но есть нюанс: брендированные резиденции дороже обычных на 25–35%, зато их легче сдавать.

Тёмная сторона бума: пробки, виллы и «Бали-белли»

Бали — не только про инвестиции. Вот с чем сталкиваются покупатели:

Дороги — как в Джакарте
Чангу и Убуд превратились в кошмар для водителей. Пробки снижают привлекательность некоторых районов.
Виллы vs отели
Каждый месяц на рынок выходят сотни новых вилл. Их владельцы сдают жильё дёшево, создавая конкуренцию отелям.
«Бали-белли» и криминал
Туристы всё чаще жалуются на отравления и кражи. Это может отпугнуть премиальных гостей.

Что будет в 2025 году?

Хорошие новости:

Туризм продолжит расти, особенно из Австралии и Китая.
Новые проекты в Улувату и Нуса-Дуа сохранят высокие цены.

Риски:

Переизбыток luxury-недвижимости в Чангу.
Власти могут ужесточить правила для иностранных покупателей.

Совет инвесторам:

Если хотите стабильности — выбирайте Нуса-Дуа.
Если готовы рискнуть ради высокой доходности — Улувату.
Избегайте перенасыщенных районов вроде Чангу.

Заключение: Бали всё ещё в тренде?

Да, но играть нужно умнее. Остров больше не дикий рынок, где можно купить что угодно и заработать. Теперь важно выбирать локации, изучать операторов и следить за инфраструктурой.

Одно ясно точно: Бали остаётся мечтой для инвесторов. Главное — не попасть в ловушку «райского пузыря».

От автора

Надеемся данная статья поможет вам ответить на вопрос «Стоит ли инвестировать на Бали в 2025 года?». Если у вас остались вопросы или вы хотите обсудить варианты инвестирования, то можете оставить заявку и мы с вами свяжемся!

Желаем вам удачных инвестиций и теплого Балийского солнца!

Меня зовут Даниил, и я — брокер по недвижимости на Бали с опытом более 15 лет. Я вижу, как многие мечтают о жизни на этом прекрасном острове, совмещая активный образ жизни и комфортное проживание. Если у вас есть вопросы или вы хотите поделиться своим опытом управления недвижимостью на Бали, не стесняйтесь оставлять комментарии. Я с радостью отвечу на ваши вопросы и помогу вам в поисках идеального жилья!