Lyvin Properties: Независимый обзор застройщика
Премиальная недвижимость на Бали
Если вы посещали мероприятия застройщиков на Бали или общались с ними, то, скорее всего, слышали тезис о дефиците премиальной недвижимости на острове. Согласно отчету Horwath HTL — лидер в сфере туристического консалтинга, в сегменте премиум и люкс недвижимости наблюдается заметный рост показателей заполняемости (occupancy) и средних ставок посуточной аренды (ADR).
На фоне этой тенденции застройщики стараются использовать премиальные материалы, дизайнерскую отделку и предлагать сервис уровня 5 звёзд. Насколько у них это получается? – Время покажет. А сегодня расскажем о застройщике, которому это уже удаётся, — Lyvin Properties.
Внимание: данная статья не является рекламной и/или заказной.
О Компании
Lyvin Properties специализируется на бутиковой недвижимости: дизайнерские виллы и апартаменты в ограниченном количестве. Формат ориентирован на приватность, простор и высокое качество жизни.
Компания начала свою деятельность на Бали в 2012 году с частных проектов, а с 2020 года запустила свой первый брендированный комплекс — Lyvin Bingin. За 5 лет Lyvin реализовала 6 проектов, 4 из которых уже завершены:
- ASAI — 20 вилл в Джимбаране, районе сёрферов.
- Lyvin Bingin — 10 вилл между пляжами Бингин и Дримленд.
- Lyvin Berawa — 4 таунхауса в Чангу, туристическом центре острова.
- Lyvin Melasti — 18 вилл и 20 апартаментов рядом с пляжем Меласти.
- Lyvin Uluwatu — комплекс из 44 апартаментов.
- Lyvin Gardens — 24 таунхауса.
Проекты остаются бутиковыми, несмотря на масштаб: например, Lyvin Melasti занимает участок в 2,5 га, а минимальная площадь апартамента — 74 м². Это создаёт низкую внутреннюю конкуренцию и делает перепродажу проще. Кроме того, стоимость земли в этих локациях продолжает расти.
Архитектура и концепция
Проекты Lyvin выполнены в современном стиле с балийскими элементами. За архитектуру и дизайн отвечает сооснователь компании — Виктория, архитектор по образованию. Она курирует как планировку, так и отделку вплоть до мелочей. Дизайн сдержанный и утончённый, без лишнего визуального шума — всё в духе премиум-сегмента.
Управление и доходность
Ключевое преимущество Lyvin — собственная управляющая компания. На примере комплекса Lyvin Binginможно оценить уровень сервиса: рейтинг 4.96 на платформе аренды и многочисленные положительные отзывы. Возможно это самый лучший показатель, что мы видели на Бали. И конечно это влияет на финансовые показатели. По данным застройщика:
- Средняя заполняемость: 80%
- Средняя ставка: $450/ночь
Локация: только премиум
Большая часть проектов Lyvin находятся на полуострове Букит — премиальном районе с концентрацией 5-звёздочных отелей. Компания тщательно выбирает участки: каждый юнит является видовым, а сам комплекс расположен рядом с побережьем. Однако следует учитывать, Букит стал очень популярен среди застройщиков за последние 2 года. Сейчас там строятся очень крупные проекты и есть риск, что туристический поток не будет таким плотным как, например, в Чангу или Убуде, что скажется на загрузке.
Заказать консультацию и расчет финансовой модели
Финансовая модель (на примере Lyvin Gardens)
Стоит отметить, что разница между «пессимистичным» и «оптимистичным» сценарием составляет всего $20 (~5%), что на наш взгляд некорректно. В реальности флюктуация может достигать 20-25% из-за сезонности и скидок. Мы предлагаем взять за основу Базовый кейс. Рядом находятся одни из самых дорогих отелей на острове: Six Senses, Bulgari. Это говорит о том, что спрос на премиальную недвижимость в локации есть и ADR на уровне $340 кажется реалистичным. Средняя заполняемость – 70%, несмотря на то, что компания показывает высокую загрузку по своим реализованным проектам (80%), для прогнозирования прибыли лучше снизить этот показатель. Агентская комиссия — 12%. Со слов застройщика, половина всех бронирований поступает напрямую. В виду не большого числа юнитов, в это можно поверить. Мы предлагаем не брать в расчет показатель рост ADR или снизить показатель до 5%. Как видно из исследования рынка на которое мы ссылались ранее, за 2024 год рост ставки в данном сегменте составил 4.6%. Операционные расходы и комиссия за управление составляет 30% — отличный показатель, особенно учитывая премиальный сервис.
Взяв в расчет все корректировки, мы получим доходность на уровне 10% годовых. Это хороший показатель для премиальной недвижимости. Следует учитывать хороший лизхолд — 38 лет.
Преимущества и риски
Плюсы:
- Завершённые и действующие проекты высокого качества
- Эффективная управляющая компания
- Бутиковый, редкий формат недвижимости
- Стоимость м² ниже конкурентов в премиальном сегменте
- Продуманный дизайн
- Гарантированная доходность
- Надёжный лизхолд
Возможные риски:
- Премиальный сегмент чувствителен к экономическим кризисам
- Рост конкуренции на Буките: много новых проектов может повлиять на заполняемость
Заключение
Lyvin Properties заслуживает внимания инвесторов, заинтересованных в премиальной недвижимости с бюджетом от $400 000. Компания зарекомендовала себя как надёжный застройщик с качественным продуктом и прозрачной финансовой моделью. При возможности рекомендуем ознакомиться с объектами вживую, чтобы оценить уровень сервиса и дизайна. Если вы хотите узнать больше о доступных проектах, обратитесь напрямую к застройщику Lyvin Properties или сертифицированным агентствам, таким как наше.
Желаем вам удачных инвестиций и теплого Балийского солнца!
От автора
Меня зовут Даниил, и я — брокер по недвижимости на Бали с опытом более 15 лет. Я вижу, как многие мечтают о жизни на этом прекрасном острове, совмещая активный образ жизни и комфортное проживание. Если у вас есть вопросы или вы хотите поделиться своим опытом управления недвижимостью на Бали, не стесняйтесь оставлять комментарии. Я с радостью отвечу на ваши вопросы и помогу вам в поисках идеального жилья!
Отправить комментарий